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在线访谈
化解物业管理矛盾 提升物业服务质量
时间2017年9月5日 15:00
嘉宾副区长张传宗|区房地产管理局副局长贾晓峰|物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳
主持人
摘要本期邀请到琅琊区副区长张传宗携区房地产管理局相关负责同志一行作客在线访谈,就琅琊区物业管理与广大网友开展在线交流。

长生 (2017/09/05 15:37:36)


依据2016年10月1日起施行《安徽省物业管理条例》第四十七条规定,?#28909;?#24191;告收入应该30%贴补给物业服务费,那为何业主每年缴纳费用不曾减少


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 15:52:50)


依据2016年10月1日起施行《安徽省物业管理条例》第六十六条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中?#32423;ā?#19994;主应当按照物业服务合同的?#32423;?#20132;纳物业服务费用。


物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。


你所交纳的物业服务费是依据合同?#32423;?#20132;纳的。


888 (2017/09/05 15:34:48)


针对电梯里面的广告,物业肯定是收费的,但是我们每年依然要缴纳一定的电梯费用,也没有因为电梯广告收益而减少,并且根本不?#35813;?


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 17:37:24)


依据2016年10月1日起施行《安徽省物业管理条例》第四十七条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。


同?#20445;?#23433;徽省物业管理条例》第六十七条规定:


物业服务企业应当按?#23637;?#23478;和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况,业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。


物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务?#35759;?#31435;建账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。物业服务企业撤出后,将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交。


县级以上人民政府价格部门应当会同物业管理行政主管部门,加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。


绿色?#37027;?(2017/09/05 15:06:20)


我是公寓业主,物业管理费用不?#35813;鰨?#20844;寓电梯(经常出故障还60元一个月费用)门口楼梯间乳胶漆墙面环境差及每楼层各种牛皮癣小广告(好几年了也不用油漆重新粉刷),公共区域灯坏了也不修,并且没看见保洁的记录表,严重影响小区形象,电梯内一排广告并且公共地区广告收入费用不?#35813;鰨?#26681;据价格法规定,小区物业收费标准,收费项目等应该在小区醒目位置显?#22659;?#26469;(?#36136;?#20013;没有),以及收费标准等级是不是小区建成后?#35789;?#29615;境变差了也不会降,望相关部门实地勘察。


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 17:38:53)


你反映的问题可以与琅琊区房产局物业办3022923或市物业纠纷调处?#34892;?182005进行联系。我们会及时进行处理。

单传佳 (2017/09/05 14:59:57)


四是物业管理服务还具有持续性和长期性的特点。与一般合同标的不同,物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行,在物业服务合同?#34892;?#26399;内的任何服务中断,都有可能导致业主的投诉和违约的追究。 物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本,使得物业服务合同的期限一般较长,这对保持物业服务质量的稳定和?#32435;?#23458;户关?#21040;?#26377;利,同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和?#20339;欏?


单传佳 (2017/09/05 14:59:41)


三是物业管理服务具有?#35789;?#24615;和无形性的特点。一般?#34892;?#21830;品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰(?#28909;?#20320;到菜市场买菜,多少钱多少菜,很清楚的),而物业管理服务并不存在流通环节,且生产和消费处于同一过程之中,这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。物业管理服务的?#35789;?#24615;对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求,一旦相关服务满足不了业主的消费需求,就很难?#34892;?#22320;予以纠正和弥补。 物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征,由于服务的无形性,使得作为物业服务消费者的业主,难以象?#34892;?#20135;品的消费者那样感到物业服务的真实存在,对于服务消费意?#30563;?#34180;弱的部分业主,难以产生物有所值的感觉。物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂,因为物业管理企业的服务品质难以用精确标?#26082;?#34913;量,更多?#35272;?#20110;业主的主观?#29701;小?


单传佳 (2017/09/05 14:59:11)


二是物业管理服务受益主体具有广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性,这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。首先,物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限,双方当事人的权利和义务、违约责任等?#32423;ǎ?#24517;须是全体业主的合意。但对于业?#39749;?#20307;来讲,很难实现所有业?#39749;?#35782;完全一致,总会有部分业主或个别业主持有异议。因此,必须从业主整体利益出发,按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项,然后再以全体业主的名义,与物业管理企业签订物业服务合同。其次,各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的,有的业主对服务表示满意,有的业主则不满意,这就给客观评价物业服务质量带来一定困难。 在此情况下,物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准,这就要求物业管理企业细化物业服务合同,对服务项目,服务标准,各项服务的违约责任等方面的?#32423;?#23613;可能具体、?#39749;貳?#23436;备。同?#20445;?#29289;业管理企业还应当经常进行客户调查,跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价,以保证受益群体的最大化。


单传佳 (2017/09/05 14:58:18)


它有四个特点: 一是物业管理服务具有公共性和综合性。物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务。与一对一的交易关系不同的是,由于物业管理主要指向房屋及配套?#32435;?#26045;设?#36127;?#30456;关场地的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序,重点是物业的共用部位和共用设施设备。而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有,而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有,这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务,而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。 从物业服务合同的内容来看,物业管理企业与业主?#32423;?#30340;物业管理事项具有综合性,不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护,而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车?#23601;?#25918;等秩序的维护,这就使得物业管理服务有别于业主与专业公?#23616;?#38388;的专项服务业务委?#23567;?


单传佳 (2017/09/05 14:56:52)


按?#23637;?#21153;院《物业管理条例》的解?#20572;?#29289;业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同?#32423;ǎ?#23545;房屋及配套?#32435;?#26045;设?#36127;?#30456;关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序的活动。


单传佳 (2017/09/05 14:56:26)


好的,这个问题?#20381;?#22238;答一下。今天我们?#33268;?#29289;业管理矛盾,首?#20219;?#35201;向观众朋友介绍一下什?#35789;?#29289;业管理,物业管理有什么特点。


主持人 (2017/09/05 14:54:02)


刚才您提出当前物业矛盾纠纷这么突出,我想?#23460;?#19979;,都是什么原因造成的?


张传宗 (2017/09/05 14:53:38)


据统计,仅2016年琅琊区共接到涉及物业管理市长热线12345投诉1600余件,这些?#24405;?#30340;出现已经给我们敲响警钟,不能不引起政府有关部门的高度重视。认真探讨和研究这些问题,逐步加以改进,不仅能为广大业主提供安全舒?#23454;?#23621;住环境,促进物业公司自身的发展,而且对构建和?#25104;?#20250;也有着重要的意义。


张传宗 (2017/09/05 14:53:13)


我区现有居民小区364个,有物业服务的居民小区96个(有44家物业企业对此类小区提供物业服务管理),社区(村)代管和业主自治的小区268个,共涉及住户32000余户,物业管理覆盖率为36%。


张传宗 (2017/09/05 14:52:47)


随着我区经济和房地产市场的快速发展,物业管理服务与人民群众的生活越来越密不可分。物业管理服务的推进与发展,?#32435;?#20102;广大居民的生活、工作环境,但与此同?#20445;?#25105;们也要清醒地认识到,物业管理服务纠纷也大量产生,导致大量不稳定因素的出现,更有甚者出现了影响全社会稳定的群体性?#24405;?


主持人 (2017/09/05 14:50:41)


大家好,欢迎收看市政府网站在线访谈栏目,今天上线单位是滁州市琅琊区人民政府和区房地产管理局,欢迎各位嘉宾的到来。物业管理服务和我?#21069;?#22995;的生活越来越密不可分,能不能先请张区长给我们介绍一下当前物业管理服务的现?#35789;?#24590;样的?


鱼儿水中游 (2017/09/05 11:03:18)


个别业主占用了公共绿地、公共楼道或公共车库怎么办?


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 16:19:53)


公共绿地、公共楼道或公共车位属于共用部位,属于全体业主所有,个别业主占用了就是侵犯了全体业主的权益,其他业主、业主委员会,物业服务企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的,还可以要求其承担赔偿责任。


Monster (2017/09/05 11:02:30)


我家楼上装修导致楼下漏水、下渗,物业服务企业要不要承担责任?


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 16:23:59)


室内装修是业主自主进行的,作为物业服务企业,其义务是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等行为和装修时的注意事项,至于装修质量问题,物业服务企业不予监管,也不承担责任。在物业服务企业已经尽责的前提下,楼下业主可以要求楼上业主赔偿其损失。


若是业主委托物业服务企业对装修进行管理监督,在?#39749;?#33539;围内的,物业服务企业应承担相应责任。


滁州人士 (2017/09/05 11:01:31)


我们小区是老旧小区,里面环境脏乱,也没有物业管理,怎么办?


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 17:12:59)


我区作为老城区,我区现有居民小区364个,有物业服务的居民小区96个(有44家物业企业对此类小区提供物业服务管理),社区(村)代管和业主自治的小区268个,共涉及住户32000余户,物业管理覆盖率为36%。其中社区(村)代管和业主自治的小区268个大部分为老旧小区。无物业管理的老旧小区因建设年代久远、基础设施差、长期无物业进行?#34892;?#31649;理,问题更为突出。


主要从以下两个方面入手:一是继续加大老旧小区整治改造力度。自2013年到2016年,我区?#32676;?#23436;成了凤凰三村、汇龙新村、北湖小区、新兴花园、凤凰新二村、清风园、润芳园、建工大院、扬天小区9个老旧小区的改造工作。2017年我区凤凰四村、扬子科技苑、东苑小区和石油公司宿舍被列入整治改造范围。同?#20445;?#26681;据安徽省委办公厅、安徽省人民政府办公厅印发的《“两治三改”三年专项行动方案》的通知(皖办发[2017]30?#29275;?#35201;求,目前我区已将51个小区纳入2018-2020老旧小区整治改造计划当中。二是进一步研究制定无物业片区推进物业管理全覆盖的具体实施办法。


为推进辖区无物业片区物业管理全覆盖工作,根据我区《关于进一步加强物业监督管理工作的通知》,其中第5部?#24535;?#20851;于推进“无物管”小区(含片区)物业管理工作?#39749;?#20197;下事项:一是?#20540;潰?#20844;共服务?#34892;模?#26159;所辖区域物业管理工作的责任主体,对辖区无物业小区(含片区)推进物业管理工?#39749;?#38754;负责。二是推进辖区无物业小区(含片区)物业管理全覆盖工作,规模较大的小区(含片区),?#20540;潰?#20844;共服务?#34892;模?#35201;依据相关规定召开业主大会成立业主委员会,按程序选聘物业服务企业进行管理,不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经?#20540;潰?#20844;共服务?#34892;模?#25351;导后仍不能成立的,可以由?#20540;潰?#20844;共服务?#34892;模?#32452;织业主自管或者聘请物业服务企业实施物业管理;规模较小的,可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理或业主自治方式进行管理。无物业服务企业又无法组织业主自治的小区(含片区),可由社区成立物业服务站实施物业管理。三是为推进解决“无物管”小区(含片区)物业管理全覆盖经费不足问题,各辖区?#20540;潰?#20844;共服务?#34892;模?#24212;加强资金投入,保障“无物管”小区(含片区)的物业管理工作。区政府安排专项资金依据考核和奖补办法进行奖补。四是?#20540;潰?#20844;共服务?#34892;模?#35201;加大宣传力度,引导业主树立有偿服务的理念,逐步将“无物管”小区(含片区)管理转变为市场化物业服务模式。


无名 (2017/09/05 10:59:55)


?#19994;?#25151;子楼顶渗水,物业迟迟不予解决,对物业的服务很不满意,是否可以不交物业费了。


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 17:38:20)


目前,很多小区的物业公司都是由房地产开发公司旗下的物业公司提供服务,其它的绝大多数小区的“前期物业?#20445;?#20063;是由开发公司按程序选聘的。因此,我们的多数业?#39749;?#20026;物业公司和开发公司是一家人,出现问题找谁都一样,物管天天都在,找起来更方便,也就认定了责任在物业公?#23613;?#36825;一点上,物业公司是没有法律责任的,绝大部分物业公司与开发公司在经济上、隶属上毫无关系?#24739;词共?#20998;物业公司是开发公司的子公司,但是管理相对独立,财务更是单独核算。所以关于开发商方面的遗留问题,与物业公司毫无关系,有?#32435;?#33267;是销售代理公司方面的问题,更是与物业公司沾不上边。


房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意,诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水?#20219;?#39064;,而开发商?#20540;?#20110;履行维修义务,对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度,保修期一过就“甩包袱?#34180;?#36825;样,业主在不能?#34892;?#22788;理与开发企业之间纠?#36164;保?#23558;怨气撒到物业公?#26087;?#19978;,以拒交物业费的方式维权。当业主的住宅出现质量问题?#20445;?#29289;业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。从我区来看,在不少小区?#21363;?#22312;这样的现象,个别业主借对物业的服务不满意,不交或者拖欠物业费。对此,我们不建议业主采取这样的做法。《物业管理条例》中规定,业主在物业管理活动中要履行“?#35789;?#20132;纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意,业主可保留相关证据,向业主委员会反?#24120;?#29978;至是提起法律诉讼。同样,如果物业认为业主做法不妥,也应该通过法律途径解决。


行行行 (2017/09/05 10:56:05)


有的小区存在“住?#32435;獺保?#20063;有在住宅房开饭店的)的现象,请问张区长是否知晓?房产局、城管局、工商局等都说管不了,区长您怎么看?


副区长张传宗 (2017/09/05 15:51:06)


这种现象据我了解是存在的。依据2016年10月1日起施行《安徽省物业管理条例》第七十九条规定,物业管理区域内禁止下?#34892;?#20026;:……


(四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;……


违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法处理。


同?#20445;?#20381;据《滁州市人民政府办公室关于进一步加强滁城物业管理工作的意见》(滁政办〔2017〕6?#29275;?#35268;定:市工商部门负责对物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法违规行为依法进行查处。


老居民 (2017/09/05 10:52:08)


琅琊区范围内有不少老旧小区,请?#25910;?#20123;小区有没有开展过地震烈度评估?如果开展?#22235;?#21542;公布各小区情况,如果没开展有无开展计划?


区房地产管理局副局长贾晓峰 (2017/09/05 16:17:18)


据我了解目前没有进行评估,你可以向相关部门了解。这个问题不是我局职能范围。


天道酬勤 (2017/09/05 10:49:26)


我刚买的房子,没有装修也没有入住,能不能不交物业费或少交点物业费?


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 17:39:19)


《物权法》第七十二条规定:业主对共有部分物权,享有权利并承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务。同时规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这说明,共有物权的权利与义务?#21069;?#38543;专有物权同生同灭的。业主对共有物权的权利义务不可分割。


国务院《物业管理条例》?第四十二条规定:业主应当根据物业服务合同的?#32423;?#20132;纳物业服务费用。业主与物业使用人?#32423;?#30001;物业使用人交纳物业服务费用的,从其?#32423;ǎ?#19994;主负连带交纳责任。已竣工但?#24418;?#20986;售或者?#24418;?#20132;给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。


《安徽省物业管理条例》第六十六条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中?#32423;ā?#19994;主应当按照物业服务合同的?#32423;?#20132;纳物业服务费用。物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第七十条规定:已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但?#24418;词?#20986;的物业,物业服务费由建设单位承担。前款所称交付是指在房屋买卖合同?#32423;?#30340;时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主?#23548;?#21150;妥相关交付手续为准。第九十八条规定?#20309;?#21453;本条例第六十六条第一款规定,业主未按照物业服务合同的?#32423;?#20132;纳物业服务费用的,物业服务企业可以催交,也可以申请调解,或者提起诉讼。


安居 (2017/09/05 10:46:10)


请问张区长所在的小区是否有人养犬?是否在公共场所看到大型犬?您觉得辖区内养犬管理落实的如何?居民是否满意?


副区长张传宗 (2017/09/05 16:13:49)


我所在小区也存在养犬的问题,限制养犬相关制度总体落实不错。对违规养犬的现象,欢迎网友向相关部门反映。


老实人 (2017/09/05 10:42:22)


现在小区里面私拉电线给电瓶车充电,有的高层直接从十几楼拉线下来,存在安全隐患,请领导重视管一管。


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 16:29:42)


私拉乱接电线充电存在重大安全隐患,今年以来,市、区两级物业主管部门深入开展了物业“六清”工作,其中包括要求物业服务企业开展清理私拉乱接的工作。


小区业主 (2017/09/05 10:27:07)


小区电梯里面都有广告,电梯是公用设备,业主都缴纳了相关费用。但是电梯里面刊登商业广告,物业想必也收取广告费用,但是这方面费用没有用在电梯维保,也没有反馈给业主,是否合理?


区房地产管理局副局长贾晓峰 (2017/09/05 16:41:46)


不合理,依据2016年10月1日起施行《安徽省物业管理条例》第四十七条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。


回忆 (2017/09/03 20:40:22)


请问 1、物业收取费用(物业费以外的费用)依据有哪些 ,业主交了费用之后应该索取哪些?#26412;藎?#26080;?#26412;?#36153;用是否应该缴纳。 2、部分住户私自占有公共空间物业是否有责任管理,应该采取什么样的方?#25509;?#20197;制止。 3、小区物业未经业主?#24066;?#23433;装广告用的电视用电是否归属公共能?#27169;?#19994;主电动车充电是否该收取费用还是属于公共能耗。 4、自购车位使用是否还需要缴纳除物业费以外的管理费用。 5、政府是否有规范物业的义务,具体规范措施有哪些,举报路径有哪些。


物业管理办公室副?#39749;?#21333;传佳 (2017/09/05 16:55:52)


目前,我市住宅小区物业收费是依据市物价局、市房产局联合发文《滁州市市本级住宅小区物业服务费管理实施办法》(滁价费〔2010〕97?#29275;?#20320;提到没有开具发?#20445;?#20320;可以向税务部门举报。关于侵占公共部位的问题,依据2016年10月1日起施行《安徽省物业管理条例》第七十九条规定,物业管理区域内禁止下?#34892;?#20026;:……(二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;……违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法处理。关于公共部位广告问题,《安徽省物业管理条例》第四十七条规定:业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。关于自购车位是否还需?#29615;?#30340;问题,依据市物价局相关规定,还应缴纳车位管理费每月30元。各级政府依据国务院、省、市物业相关法规对物业服务企业进行监管。对物业企业不能按照法律法规和物业合同服务的,可以向各级物业主管部门反?#24120;?#20063;可以提前民事诉讼进行维权。业主电动车在物业企业提供的车库充电是可以收费的。



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